玩不起的公寓

前兩天,朋友去杭州玩了一圈。

沒住酒店,直接預訂了最近火爆的民宿。

離景區近,拎包入住還能自己做飯,朋友大呼過癮。

想著民宿是個不錯的風口,就瞅準了自己老家萬達廣場邊上的公寓。

摩拳擦掌準備大干一番。

和朋友一樣,想投資公寓的人不在少數,想把公寓當成住宅的人,也不少。

提起公寓,腦海中蹦出的第一個詞,就是精裝修。

朋友就是懶得裝修,才看上了商住公寓。

而且,首付可以分期,對于她這種手里有點小錢但是湊不上首付的人來說,是個不錯的選擇。

認為這種時機錯過了就沒有了。

除了精裝修,首付都可以分期,一些地區不限購,不限貸,能比住宅稍稍便宜一些。

公寓的優點,還真沒有多少,剩下的,都是些不足了。

水電煤氣都是商用標準,日常花銷會增加在不必要的地方。

居住人口多,商住公寓大多是開放式的,人員流動性大,安全隱患會高出不少。

所以呢,不管是投資還是自己住,柒柒都不推薦公寓。

對于這幾種人,是絕對不適合投資公寓的。

01

收入起伏大,隨時需要變現的投資者

這也是公寓的一大死穴,轉手成本高,變現難。

買房要繳稅,賣房也一樣。

住宅按照房屋面積契稅是分等級的,而公寓不是,一刀切,統統3%。

即使是一室一廳的小戶型,住宅契稅,只有1%,公寓是住宅的3倍。

其次就是個人所得稅,住宅滿5年,唯一一套可以免征。

雖然說條件比較苛刻,至少還有免稅的機會。

公寓是連機會都沒有,20%的個稅,想想都難受。

另外還有 30-60%的土地增值稅。

雜七雜八的費用加起來,100萬的公寓還要交10萬多稅。

一旦有個什么急事,錢都死在房子上,可就真成不動產了。

02

有購房資格,準備安家落戶的剛需族

公寓一般都建在繁華的地方,周圍配套十分不錯。

但是公寓是沒有落戶資格,不劃分學區的。

上班是方便了,辛苦十幾年,連個落戶的資格都沒有。

旁邊林林總總的名校,孩子沒辦法入學,只能干著急。

03

購房貸款,是個棘手的問題

首付雖然能分期,但是比例太高。

住宅首付比例一般在30%左右,而公寓是50%。

貸款的話,只可以走商業貸款,無法享受住房公積金和銀行貸款優惠。

公寓的貸款期限短,無形之中,增加了買房的成本。

當然,投資公寓也不是一點好處沒有。

有些人還是適合投資公寓的。

比如說有商用剛需的投資人。

現在很多自主創業的人會為自己的創業基地發愁。

柒柒一朋友因為各種原因搬了三次工作室。

好不容易有點起色,每次裝修搬家具甚至組建團隊,都是不小的開銷。

今年終于下定決心,投資了一套商用公寓,作為自己的陣地,現在經營的還不錯。

還有,那些閑錢需要做資產配置的保守投資者們。

銀行理財不能保證剛性兌付,金融市場風險越來越大。

基金股票黃金保險都配置齊全的人,可以適當投資公寓。

尤其是一線城市每年依舊涌入大批量年輕人,再加上地段不錯的話,租金還是可以的。

不過,稀缺的能賺錢的公寓的只有極少數,半徑一公里有CBD,有大型人流,才勉強算得上稀缺。

去年統計的北上廣公寓租售比為55:1,也就是說,投資公寓55年之后才能回本。

通過收房租獲得的年化收益率連2%都沒到,還不如買國債賺的多。

真的想投資,在投資之前算算,多少年能回本,搜一下同樣的地段公寓租金回報率。

更簡單的辦法,看看周圍公寓晚上有多少戶亮燈。

投資賺錢的方式不少,沒必要就認準房子。

你的身后,還有更多賺錢機會。

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