80天掃貨200億,許榮茂“養生”兩年兇猛回歸


2018年春晚,許榮茂和單霽翔一同走上舞臺,一幅《絲路山水地圖》長卷徐徐展開,成為那一屆春晚經典鏡頭。2000萬美元拍得國寶捐給故宮博物院,一向低調的許榮茂在世界收看人數最多舞臺亮相,看起來心情不錯。


沒過多久,2017年報發布,世茂首次闖入千億陣營,但這份成績在外界看來遲到了兩年。2014年,世茂房地產銷售額位列房企百強第8,距離千億一步之遙。而后,這位閩系老大哥走上降負債、去庫存之路,A股、H股雙胞胎公司頻繁左手倒右手,多名重臣接連離職。待到重整河山登上千億,行業龍頭已經邁過5000億元,同鄉小弟旭輝亦后來居上。


2019,世茂而立之年,行業頭部聚集、強者恒強趨勢愈演愈烈。樂居數據顯示,2018年上市房企總資產前17名累計值占比超過50%。


要么做大,要么回家——沉寂多時的世茂出手了。



撰文/ 蔡真

編輯/ 繆凌云



01

抄底兇猛


6月9日,廣州老牌地產商粵泰股份(600393.SH)發布公告,以63.97億元總對價向世茂出售5個房地產項目的股權。

 

其中廣州嘉盛項目交易對價24.99億元,廣州天鵝灣二期項目27.80億元,淮南公園天鵝灣項目80%股權作價7.58億元,淮南洞山天鵝灣項目20%股權作價0.81億元,深圳賢合舊改項目20%作價2.79億元。

 

再早前,世茂房地產化身“白衣騎士”,斥資約70億元接盤泰禾多個項目股權:分別為杭州2個、南昌4個、漳州1個、蘇州1個、廣州1個和佛山1個。此外,世茂還曾收購明發集團旗下東勝有限公司51%股權、萬通香河項目70%股權。

 

從3月22日對泰禾出手至今,世茂80天內斥資近200億元大舉收購。

 

得益于并購兇猛,公司今年一季度新增1000億元以上可售資源,其中500億可轉化為今年可售貨值,全年推貨量增至4000億元。

 

安全區越來越小,晉級門檻越來越高,30歲老玩家也想吃雞。



02

并購良機


償債高峰期往往是并購好時節,若有公司出現較大償債壓力,現金流充裕的企業可以借此抄底。

 

世茂出手對象——泰禾、粵泰都面臨流動性危機。

 

股權質押比例100%、賣子求生、多地項目黑天鵝、沖擊2000億元失敗、面對深交所19問顧左右而言他。54歲的黃其森遭遇水逆,求助目光給到69歲老大哥許榮茂。

 

以南昌茵湖夢項目為例,此項目地處南昌縣,算上世茂已賣身5次,位置優越而命途多舛。2018年泰禾分兩次耗資29億攬下其900畝土地,如今作價12.24億元便賣給世茂51%股權;再如杭州蔣村商業項目,泰禾于2016年以14億元僅40%溢價率競得,此后引入旭輝一同開發,如今僅3.79億元便將51%肥肉拱手世茂

 

廣州粵泰曾與富力齊名,去年10月以來卻接連曝出債務違約,這家總資產不足200億元的公司接連甩賣,世茂一一笑納。世茂花64億元接盤項目中,基本上是粵泰最值錢的資產。僅淮南公園天鵝灣項目,粵泰投資總額就達41億元,廣州嘉盛大廈位于越秀區,目前接近完工,估值約24.5億元。粵泰還承諾,世茂房地產股東層面可實現銷售凈利潤率不低于稅后9%(含本數),如未達到則由粵泰股份在淮南洞山天鵝灣項目及嘉盛項目回購后歸屬于粵泰股份利潤中補足。

 

廣州天鵝灣二期項目是位于海珠區純住宅項目,若預售或現售備案均價未能超過9萬/平方米,粵泰股份需要折價出售,由目前27.8億元調整為26.41億元。

 

粵泰的誠意和急切擺在臺面上,但這筆交易變數仍存,除廣州兩項目外,另外三個項目牽扯諸多股東,粵泰“先斬后奏”給未來出售埋下伏筆



03

穩健閩系


 

總體而言,經過近幾年保守治療,世茂兜里有錢,得以在并購市場愉快抄底。

 

2018年報,世茂持有現金496億元,同比增長50%,凈負債率56.57%,連續7年保持60%以下,同時融資成本為5.8%,處在行業低位。和泰禾、陽光城們高杠桿、高周轉擴張、以負債換資產的的玩法相比,老大哥身上的“閩”味不足

 

世茂把2019年銷售目標定為2100億元

 

“很多已經談好了,會陸續公布的。這些收購的資產包有大灣區、福建和長三角的。今年是我們拿地的一個很好補充,現在一二線很多土地的地價很高,收購則相對可控。今年會是個收購的大年。”許世壇總裁在今年的年報業績會上說。大灣區是未來房企的必爭之地,尤以廣深兩地最為核心。而大量的土儲又掌握在廣東本地房企手中,當前政策形勢下,并購抄底是世茂搶占大灣區的戰術選擇

 

2018年世茂權益前土儲約5538萬平米,貨值超9000億元,其中長三角2250億元、福建地區2100億元,粵港澳大灣區達2000億元。

 

此外,世茂透露,未來三年后也將會對酒店、物業等業務分拆上市。

 

這一次,世茂能登上前十的牌桌嗎?



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蔡真 微信:wojiaocaizhen


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